Ficha Táctica de Visita

📍 Datos de la Visita
💡 M² Construidos vs Útiles: Las agencias publican los "construidos" (que incluyen pasillos comunes del edificio). La casa real que pisas son los "Útiles" (suele ser un 15-20% menos).
🚨 Nivel 1: Alerta Roja (Legal y Financiero)
🟢 Favorable: Edificio sano.
🔴 Desfavorable: Hay daños estructurales o fachadas mal. Te comerás una derrama (gasto extra) seguro. Pide presupuesto antes de comprar.
⚠️ Negociación: Si descubres que hay una derrama aprobada o pendiente de aprobar para arreglar el ascensor/tejado, exige que te la descuenten del precio de venta.
🟢 Letras A, B o C: Pisos más aislados. Varios bancos dan "Hipotecas Verdes" (más baratas) por estas letras.
🔴 Letras F o G: Horno en verano, nevera en invierno. Necesitarás cambiar ventanas o aislar paredes.
🏢 Nivel 2: El Edificio y Zonas Comunes
🟢 A cota 0: Entras desde la calle sin subir un escalón (Ideal).
🔴 Sin ascensor y SIN hueco: Es muy difícil que el piso se revalorice en el futuro porque excluyes a compradores mayores o con carritos de bebé.
🔴 Portero Físico: Sube muchísimo la cuota mensual de comunidad.
🔴 Pisos Turísticos (Airbnb): Si están permitidos, prepárate para escuchar ruedas de maletas y fiestas de jueves a domingo.
🛠️ Nivel 3: Estado de la Vivienda
⚠️ Ojo: Abre un grifo y tira de la cadena del WC a la vez. Si la presión del grifo baja muchísimo, las tuberías están obstruidas o hay poca presión general.
🔴 Plomo: Si el piso es viejo y no se ha reformado, las tuberías pueden ser de plomo. Es obligatorio cambiarlas por salud y cuesta dinero.
💡 Tabiques vs Carga: Si quieres tirar una pared para unir salón y cocina, pregunta si es "tabique" (se puede tirar) o "muro de carga" (intocable sin pagar a un arquitecto por un proyecto estructural).
🟢 Ventanas de Rotura de Puente Térmico (RPT) o PVC: Aislan del frío y del ruido de la calle. Las de aluminio correderas antiguas no sirven de nada.
☀️ Nivel 4: Entorno y Confort Diario
☀️ SUR / ESTE: La más buscada. Mucha luz matutina, cálido en invierno.
🔥 OESTE: Cuidado. Da el sol de tarde, en el verano madrileño es un horno.
❄️ NORTE: Luz plana constante, pero es la orientación más fría.
💡 Exterior vs Interior: En calles con mucho tráfico de Madrid, un piso interior que dé a un "patio de manzana" (patio grande de luces) suele ser mucho mejor pagado por el silencio absoluto.
🧠 Rincón de la Verdad (Valoración final)
"Cierra los ojos. ¿Me veo despertando aquí un martes de noviembre con prisas y frío para ir a trabajar? ¿Siento que esto es 'casa'?"